שטח אקוויוולנטי
אי אפשר לחבר מ"ר של מרתף עם מ"ר של סלון. השטח האקוויוולנטי הוא הפתרון לזה, וברגע שמבינים מה הוא עושה, חצי מהתרגילים בגישת ההשוואה נפתחים.
הבעיה שהמקדם בא לפתור
נכס אחד מורכב מרכיבים שונים לגמרי: שטח עיקרי, שטחי שירות, מרתף, מרפסת גג, חצר. לכל אחד מהם תועלת אחרת בעיני קונה, ולכן שווי אחר למ"ר. אם פשוט נחבר את כל המטרים ונכפיל בשווי אחיד, נקבל מספר חסר משמעות.
המקדם האקוויוולנטי מתרגם כל רכיב לאותה יחידת מדידה, בדרך כלל למ"ר עיקרי. אחרי התרגום אפשר לחבר, אפשר להשוות, ואפשר להכפיל בשווי אחד.
ההגדרה, ולמה קוראים לזה גם יחידת תועלת
מילון המועצה מגדיר יחידת תועלת כיחידת מדידה תאורטית לאמדן התועלת הפוטנציאלית מנכס מקרקעין או מחלק ממנו, ומוסיף שהיא מכונה גם יחידות אקוויוולנטיות. זה העוגן: המקדם הוא המספר שמתרגם רכיב שטח לאותה יחידת מדידה, כדי שאפשר יהיה לחבר ולהשוות.
אותה הגדרה עומדת גם מאחורי מקדמי ההתאמה בין נכס השוואה לנכס הנשום. בשני המקרים מדובר באותה פעולה כלכלית: כימות של הפרש תועלת. בעניין זעירא תוארה מלאכת השמאי כיצירת מכנה משותף בין השטחים השונים על ידי הכפלתם במקדמים המתאימים.
ארבע משפחות מקדמים, ואסור לערבב ביניהן
זו הטעות היקרה ביותר בתרגילים. יש ארבע משפחות מקדמים, לפי יחידת המידה שאליה מתרגמים:
- מקדמים לשווי מ"ר בנוי
- מקדמים לשווי מ"ר מבונה, המגלמים את שווי הקרקע
- מקדמים לשווי מ"ר קרקע
- מקדמים לדמי שכירות
בתוך תחשיב אחד עובדים במשפחה אחת בלבד. מקדם שנלקח מטבלה של מ"ר מבונה והוכנס לתחשיב של מ"ר בנוי יוצר תוצאה שגויה שנראית סבירה, וזה בדיוק מה שמפיל.
כלל עזר שכדאי לזכור: שווי מגולם גדול משווי נטול, ושטח מגולם גדול משטח נטול.
מקדמים שנקבעו בפועל
אין טבלת מקדמים אחת ומחייבת. המקדמים שלהלן נקבעו כל אחד בהקשרו, בתקינה, בקווים המנחים, בהכרעת שמאי מכריע או בפסיקה, והם משמשים כנקודות ייחוס בלבד. כל מקדם בשומה טעון שורת נימוק משלו.
בניה רוויה, מתוך תחשיבי החילוץ שבקווים המנחים לעלות ולרווח יזמי
| הרכיב | המקדם |
|---|---|
| שטח דירה | 1.0 |
| שטח מרפסת | 0.5 |
מגרש מגורים צמוד קרקע, לפי הדוגמה שבקווים המנחים לשומות רמ"י
שווי מ"ר מבונה המגלם חצר.
| הרכיב | המקדם |
|---|---|
| מגורים, קומת קרקע וקומה א' | 1.0 |
| מרתף | 0.5 |
| עליית גג | 0.6 |
לפי סוג שימוש, מתוך המקובלות בעבודת השמאי
| השימוש | המקדם |
|---|---|
| חנות | 100% |
| גלריה, יציע | 40% |
| מחסן לחנות | 30% |
| תעשיה, קומת קרקע | 60% |
| תעשיה, קומה א' | 25% |
| תעשיה, קומה ב' | 15% |
| מלונאות, חדר זוגי | 1 |
| מלונאות, חדר יחיד | 0.7 |
| מלונאות, סוויטה | 1.5 עד 1.6 |
שטח חדר אקוויוולנטי בבתי מלון: 25 מ"ר. הנתון חוזר גם בקווים המנחים לשומות רמ"י.
תרגיל פתור
בית ובו 145 מ"ר עיקרי כולל ממ"ד, 16 מ"ר שטחי שירות, מרתף 90 מ"ר, מרפסת גג 28 מ"ר וחצר 120 מ"ר. שווי מ"ר אקוויוולנטי: 19,000 ₪. המקדמים: עיקרי וממ"ד 1.00, שטחי שירות 0.50, מרתף 0.50, מרפסת גג 0.25, חצר 0.25. מה שווי הבית?
| הרכיב | החישוב | שטח אקוויוולנטי |
|---|---|---|
| עיקרי כולל ממ"ד | 145 × 1.00 | 145.0 |
| שטחי שירות | 16 × 0.50 | 8.0 |
| מרתף | 90 × 0.50 | 45.0 |
| מרפסת גג | 28 × 0.25 | 7.0 |
| חצר | 120 × 0.25 | 30.0 |
| סה"כ שטח אקוויוולנטי | 235.0 מ"ר |
שימו לב מה קרה כאן: 399 מ"ר פיזיים הפכו ל-235 מ"ר אקוויוולנטיים. המקדם לא הקטין את הבית, הוא תרגם אותו ליחידה אחת שאפשר להכפיל בשווי.
שלוש טעויות שמפילות
ערבוב משפחות. מקדם ממשפחה אחת בתחשיב של משפחה אחרת. תמיד לבדוק קודם באיזו יחידה עובדים: מ"ר בנוי, מ"ר מבונה, מ"ר קרקע או דמי שכירות.
מקדם בלי נימוק. הטבלאות הן נקודות ייחוס ולא נורמה גורפת. בבחינה, כמו בשומה, מקדם שנרשם בלי שורת הנמקה הוא מקדם שלא נספר.
התעלמות מגבול ההתאמות. כשעובדים עם מקדמי התאמה בין עסקאות, סכום ערכם המוחלט של שיעורי ההתאמה מוגבל ל-35%. מעבר לכך העסקה כבר אינה רלוונטית להשוואה.
ומה הלאה
השטח האקוויוולנטי הוא רק הכניסה. ממנו ממשיכים לחילוץ שווי למ"ר מעסקאות השוואה, למקדמי ההתאמה בין הנכסים, ולתחשיבי החילוץ שבקווים המנחים. מי שהבין את המכנה המשותף כאן, ימצא שהמשך הדרך הרבה יותר קצר.
הנושא הזה חוזר כמעט בכל מועד בחינה של המועצה. בלומדה יש שאלות פתורות שבדיוק עליו, עם הפתרון המלא וניתוח כל מסיח, ואפשר גם לעבור על זה יחד בשיעור פרטי.
אפשר לעבור על זה יחד
אני אריאל לפיד, שמאי מקרקעין מוסמך וכלכלן, שותף במשרד לפיד שמאות מקרקעין בתל אביב ומתרגל בקורס מדידה ומיפוי במכללה למנהל. כותב טורים על שוק הנדל"ן במדור קפיטל של ynet. אני מלמד את החומר הזה אחד על אחד, בזום או פרונטלית. אפשר לכתוב לי מה הקורס ומה לא מסתדר, ואני חוזר עם מענה מהיר.