השימוש המיטבי

כל שומה מתחילה בשאלה אחת: מה הכי נכון לעשות בנכס הזה. התשובה קובעת את כל מה שיבוא אחריה, ולכן טעות כאן מפילה את כל התחשיב.

שלושה מסננים והכרעה אחת

שימוש נבחן קודם כל בשלושה מבחנים: האם הוא אפשרי פיזית, האם הוא מותר מבחינה תכנונית ומשפטית, והאם הוא כדאי כלכלית. רק שימוש שעבר את שלושתם ממשיך הלאה. מבין אלה שעברו, נבחר זה שמניב את השווי הגבוה ביותר.

ההפרדה הזו חשובה: שלושת הראשונים הם מסננים, והמקסימיזציה היא ההכרעה שבאה אחריהם. מי שמדלג על אחד המסננים מגיע לשימוש שנראה רווחי אך אינו קיים במציאות.

שני מצבים, לא אחד

השימוש המיטבי נקבע פעמיים: לקרקע כפנויה, ולנכס כפי שהוא בנוי. לא תמיד מדובר באותו שימוש. כשהקרקע הפנויה שווה יותר מהנכס הקיים, מדובר בשומה לקרקע בניכוי עלות ההריסה, והמבנה הקיים הופך לנטל ולא לנכס.

הפוטנציאל התכנוני לא נכנס לבד

הכלל הראשון: השימוש המיטבי נקבע למועד הקובע, ולא לעתיד. תכנית שטרם אושרה אינה נכנסת אוטומטית לשומה, והדרך להכניס אותה היא דרך תחשיב מסודר שמביא בחשבון את שימוש הביניים עד המימוש, את ההיטל שישולם, ואת הדחייה עד האישור הצפוי. בקרקע המשווקת על בסיס ציפיות יש לכך ניסוח מחייב בתקן 22.

איפה זה מפיל בבחינה

שלוש טעויות חוזרות: בחירת השימוש הרווחי ביותר בלי לבדוק שהוא מותר; קביעת שימוש מיטבי לפי מה שיהיה ולא לפי המועד הקובע; ושכחה שהשימוש המיטבי הוא שקובע אילו עסקאות בנות השוואה בכלל, מהם דמי השכירות הראויים בגישת ההיוון, ומהי הפרוגרמה בגישת החילוץ. הוא לא פרק בפני עצמו - הוא התשתית של שלוש הגישות.

אפשר לעבור על זה יחד

אני אריאל לפיד, שמאי מקרקעין מוסמך וכלכלן, שותף במשרד לפיד שמאות מקרקעין בתל אביב ומתרגל בקורס מדידה ומיפוי במכללה למנהל. כותב טורים על שוק הנדל"ן במדור קפיטל של ynet. אני מלמד את החומר הזה אחד על אחד, בזום או פרונטלית. אפשר לכתוב לי מה הקורס ומה לא מסתדר, ואני חוזר עם מענה מהיר.

לכתוב לי בוואטסאפלהתקשר עכשיו