עסקת קומבינציה: גזירת שווי מ"ר בנוי משיעור הקומבינציה
שאלה הפוכה: במקום לגזור שיעור קומבינציה משווי בנוי, נותנים את השיעור ומבקשים את השווי הבנוי. מי שזוכר מה שיעור הקומבינציה מודד, חלקה של הקרקע בסך התשומות, פותר אותה בשלוש שורות. נתון אחד מיותר ונקודת מע"מ בסוף עושים את ההבדל בין ארבע התשובות.
השאלה
לשון השאלה כפי שפורסמה במבחן מועצת שמאי המקרקעין, גישות ועקרונות, מועד א 2024, שאלה 12.
בבעלות גברת לוין מגרש ריק ופנוי הזמין לבנייה. המגרש ביעוד מגורים עם זכויות בנייה ל-20 יח"ד בשטח בנוי כולל של 1,500 מ"ר פלדלת.
גברת לוין פנתה לחברה קבלנית על מנת לבדוק את האפשרות לממש את זכויותיה במגרש בעסקת קומבינציה רגילה, כשכל צד נושא בתשלומים ובהיטלים החלים עליו על פי דין.
מבדיקה שערך שמאי מקרקעין מטעם החברה הקבלנית באשר לעסקאות בסביבה התקבלו הממצאים הבאים:
שווי מ"ר מבונה פלדלת למגורים לא כולל מע"מ - 12,000 ש"ח
שווי מ"ר קרקע למגורים לא כולל מע"מ - 18,000 ש"ח
מקדם תמורה בפרויקט (משקף שיעור רווח יזמי לקרקע ולעלויות בנייה - 20%) - 1.2
שיעור קומבינציה ראוי לבעלים - 43%
מה שווי מ"ר בנוי פלדלת כולל מע"מ הצפוי להתקבל בפרויקט?
- אכ-39,200 ₪
- בכ-27,900 ₪
- גכ-50,200 ₪
- דכ-41,900 ₪
לפני שמחשבים: מה שיעור הקומבינציה מודד
בעסקת קומבינציה רגילה הבעלים נותן קרקע, היזם נותן בנייה, וכל אחד מקבל חלק מהפרויקט הגמור לפי חלקו בתשומות. שיעור הקומבינציה לבעלים הוא לכן היחס בין שווי הקרקע לבין סך הקרקע ועלויות הבנייה. הרווח היזמי (מקדם התמורה 1.2) מתלבש על שתי התשומות באותו שיעור, ולכן לא משפיע על החלוקה ביניהן, אבל כן משפיע על השווי הבנוי הסופי.
הנתון "שווי מ"ר קרקע 18,000 ₪" הוא מסיח. שווי הקרקע מבוטא כאן דרך שווי מ"ר מבונה (12,000 ₪ לכל מ"ר שניתן לבנות), וזה הנתון שעובד מול 1,500 מ"ר הזכויות. שטח המגרש בכלל לא נתון.
הפתרון, צעד אחר צעד
אם 12,000 ₪ (הקרקע לכל מ"ר בנוי) הם 43% מסך התשומות למ"ר, אז סך התשומות הן 12,000 חלקי 0.43, ועלות הבנייה היא היתרה.
מקדם 1.2 מבטא רווח של 20% על הקרקע ועל הבנייה יחד.
כל הנתונים בשאלה ללא מע"מ, והשאלה מבקשת כולל מע"מ. במועד הבחינה שיעור המע"מ היה 17%.
אותו פתרון ברמת הפרויקט
אפשר להגיע לאותה תוצאה גם דרך הסכומים הכוללים, וזה שימושי כשהשאלה נותנת מספרים לפרויקט ולא למ"ר:
| השלב | החישוב | התוצאה |
|---|---|---|
| שווי הקרקע | 1,500 × 12,000 | 18,000,000 ₪ |
| שווי הפרויקט כבנוי, ללא מע"מ | 18,000,000 × 1.2 / 0.43 | 50,232,558 ₪ |
| למ"ר, ללא מע"מ | חלקי 1,500 | 33,488 ₪ |
| למ"ר, כולל מע"מ | כפול 1.17 | 39,181 ₪ |
כאן נופלים: מה עומד מאחורי כל מסיח
- בכ-27,900 ₪. סך התשומות למ"ר (12,000 חלקי 0.43) בלי הרווח היזמי ובלי מע"מ. עצירה שני שלבים לפני הסוף.
- גכ-50,200 ₪. שווי הפרויקט כולו, 50.2 מיליון ₪, שנקרא בטעות כשווי למ"ר. מי שפותר ברמת הפרויקט ושוכח לחלק ב-1,500 מגיע לכאן.
- דכ-41,900 ₪. שימוש בנתון המסיח: 18,000 ₪ שווי מ"ר קרקע חלקי 0.43. שווי מ"ר קרקע לא מתייחס לזכויות הבנייה, ולכן אין לו מקום בחישוב.
מה לוקחים מהשאלה הזו
- שיעור קומבינציה = קרקע חלקי (קרקע ועוד בנייה). הרווח היזמי, כשהוא אחיד על שתי התשומות, לא משנה את השיעור.
- כשנותנים שיעור קומבינציה ושווי קרקע, עלות הבנייה נגזרת מהם. לא צריך נתון עלות בנייה נפרד.
- לבדוק בסוף כל שאלה: כולל מע"מ או לא? ולפי איזה שיעור מע"מ במועד השאלה.
- "שווי מ"ר קרקע" ו"שווי מ"ר מבונה" הם שני דברים שונים. עובדים עם זה שמתאים ליחידה שבה נתונות הזכויות.
אפשר לעבור על זה יחד
אני אריאל לפיד, שמאי מקרקעין מוסמך וכלכלן, שותף במשרד לפיד שמאות מקרקעין בתל אביב ומתרגל בקורס מדידה ומיפוי במכללה למנהל. כותב טורים על שוק הנדל"ן במדור קפיטל של ynet. אני מלמד את החומר הזה אחד על אחד, בזום או פרונטלית. אפשר לכתוב לי מה הקורס ומה לא מסתדר, ואני חוזר עם מענה מהיר.