היטל השבחה בגין הקלות: ניוד שטחים והגדלת מרתף
שאלה שמערבבת שלושה דברים שנבחנים כל הזמן: מה בכלל חייב בהיטל כשמבקשים הקלה, לאיזה מועד מחשבים את השווי, ואיך סופרים שטח אקוויוולנטי כשמזיזים מטרים בין קומות. הטבלה עם ערכי 1970 ו-1990 נמצאת שם כדי לפתות לחשב במחירים היסטוריים, וזה בדיוק המסיח הראשון.
השאלה
לשון השאלה כפי שפורסמה במבחן מועצת שמאי המקרקעין, יישומים בשומת מקרקעין, מועד א 2024, שאלה 8.
משה רכש בשנת 2012 מגרש ריק ופנוי ששטחו כ-500 מ"ר המיועד לבנייה צמודת קרקע.
על המגרש חלות התוכניות הבאות:
- תוכנית אא/1970 שאושרה בשנת 1970 מתירה הקמת בית צמוד קרקע בגובה 2 קומות, 20% בנייה בקומה, ובסה"כ 40% בנייה.
- תוכנית בב/1990 שאושרה בשנת 1990 מתירה הקמת מרתף בתכסית קומת הקרקע.
- המגרש מצוי כיום בשלבי אישור בקשה להיתר בנייה לבית צמוד קרקע הכוללת הקלה בשיעור של 6% (30 מ"ר) לניוד שטחים מק"א לק"ק.
- לא תאושר הכשרת מרפסות על גג קומת קרקע או קומה א'.
להלן פירוט השטחים המבוקשים לבניה, בהתאם לתוכנית בקשה להיתר משנת 2024:
- מרתף - 130 מ"ר
- קומת קרקע - 130 מ"ר
- קומה א' - 70 מ"ר
נתונים נוספים:
ערכי שווי למ"ר מבונה לפי שנים:
| שנה | שווי למ"ר מבונה אקו' ב-₪ כולל מע"מ | מקדם הצמדה |
|---|---|---|
| 1970 | 0.1 | 70,000 |
| 1990 | 2,000 | 3.5 |
| 2024 | 20,000 | 1 |
מקדמים לחישוב שטח אקוויוולנטי:
| מהות | מקדם אקו' |
|---|---|
| קומת קרקע | 1.0 |
| קומה א' | 0.7 |
| קומת מרתף | 0.5 |
| חצר | 0.2 |
אין שוליות בשטחים.
מה סכום היטל ההשבחה הכולל שעל משה לשלם לוועדה המקומית בגין אישור הבקשה להיתר?
- א82,500 ₪
- ב30,000 ₪
- ג180,000 ₪
- ד240,000 ₪
לפני שמחשבים: מה מותר לפי התוכניות ומה מבקשים
קודם משווים בין המצב התכנוני המאושר לבין הבקשה, קומה אחר קומה. רק ההפרש חייב בהיטל.
| הקומה | מותר לפי התוכניות | מבוקש בהיתר | ההפרש |
|---|---|---|---|
| קומת קרקע | 100 מ"ר (20% מ-500) | 130 מ"ר | תוספת 30 מ"ר (הקלה לניוד) |
| קומה א' | 100 מ"ר (20% מ-500) | 70 מ"ר | הפחתה 30 מ"ר (מנויד לק"ק) |
| מרתף | בתכסית קומת הקרקע: 100 מ"ר | 130 מ"ר | תוספת 30 מ"ר (נגרר אחרי ההקלה) |
| חצר | 500 - 100 = 400 מ"ר | 500 - 130 = 370 מ"ר | הפחתה 30 מ"ר |
שלוש נקודות עקרוניות לפני המספרים:
- מה חייב: ההקלה יוצרת שתי השבחות, ניוד 30 מ"ר מקומה א' לקומת קרקע, והגדלת המרתף ב-30 מ"ר שנובעת מהגדלת התכסית. שתיהן תוצאה של אישור ההקלה.
- המועד הקובע: ההשבחה בגין הגדלת המרתף מחושבת למועד אישור ההקלה (2024), לא למועד אישור תוכנית המרתף מ-1990. זו ההלכה בבר"ם 2866/14 גוזלן נ' הוועדה המקומית הרצליה. לכן טבלת השווי ההיסטורית לא רלוונטית.
- מצב קודם: המבנה טרם נבנה, ולכן אין הוצאות התאמה להפחית. לפי הלכת דיניש, שווי המצב הקודם לחישוב ההשבחה בגין ההקלה הוא אפס, וההשבחה היא מלוא תוספת השווי האקוויוולנטי.
הפתרון, צעד אחר צעד
| # | השלב | מה מחשבים | החישוב | התוצאה |
|---|---|---|---|---|
| 1 | תוספת אקוויוולנטית מהניוד. 30 מ"ר עוברים מקומה א' (מקדם 0.7) לקומת קרקע (מקדם 1.0). ההשבחה היא רק הפרש המקדמים, כי המטרים עצמם היו מותרים ממילא. | ניוד | 30 × (1.0 - 0.7) | 9 מ"ר אקו' |
| 2 | תוספת אקוויוולנטית מהגדלת המרתף. המרתף גדל מ-100 ל-130 מ"ר, ומקדם המרתף 0.5. | מרתף | 30 × 0.5 | 15 מ"ר אקו' |
| 3 | קיזוז הפסד החצר. הגדלת התכסית ב-30 מ"ר גוזלת 30 מ"ר חצר, ולחצר יש שווי (מקדם 0.2). ההפסד מקוזז מההשבחה. | חצר | 30 × 0.2 | 6 מ"ר אקו' להפחתה |
| 4 | סך ההשבחה בשטח אקוויוולנטי. | סה"כ | 9 + 15 - 6 | 18 מ"ר אקו' |
| 5 | תרגום לשקלים במחירי מועד אישור ההקלה. שווי מ"ר מבונה אקוויוולנטי ב-2024: 20,000 ₪. | השבחה | 18 × 20,000 | 360,000 ₪ |
| 6 | היטל ההשבחה: מחצית מההשבחה. | היטל | 360,000 × 0.5 | 180,000 ₪ |
טבלת ההשבחה במבט אחד
| הרכיב | שטח | מקדם | אקו' |
|---|---|---|---|
| ניוד מק"א לק"ק | 30 מ"ר | 1.0 פחות 0.7 = 0.3 | 9 |
| הגדלת מרתף | 30 מ"ר | 0.5 | 15 |
| הפסד חצר | 30 מ"ר | 0.2 | פחות 6 |
| סה"כ השבחה | 18 | ||
| כפול 20,000 ₪ למ"ר אקו' | 360,000 ₪ | ||
| כפול 50% | 180,000 ₪ |
כאן נופלים: מה עומד מאחורי כל מסיח
- א82,500 ₪. השבחת המרתף חושבה במחירי 1990 מוצמדים, 7,000 ₪ למ"ר (2,000 כפול 3.5), כאילו המועד הקובע הוא אישור תוכנית המרתף. זו בדיוק הטעות שהלכת גוזלן שוללת: המרתף הנוסף נולד מההקלה, ומחושב למועד אישורה.
- ב30,000 ₪. חיוב על הניוד בלבד בקיזוז החצר (9 פחות 6 = 3 אקו'), בלי המרתף. מי שלא שם לב שהגדלת התכסית גוררת גם הגדלת מרתף מפספס את הרכיב הגדול ביותר.
- ד240,000 ₪. ניוד ומרתף בלי קיזוז הפסד החצר (24 אקו'). השאלה נתנה מקדם לחצר בכוונה: אם לחצר יש שווי, הקטנתה היא הפסד שמקזזים.
מה לוקחים מהשאלה הזו
- בהקלה תמיד לשאול: מה ההקלה גוררת אחריה? הגדלת תכסית מגדילה מרתף ומקטינה חצר, ושניהם נכנסים לחישוב.
- המועד הקובע להשבחה מהקלה הוא מועד אישור ההקלה, גם כשהזכות "הבסיסית" (מרתף בתכסית) מקורה בתוכנית ישנה.
- ניוד בין קומות מושבח רק בהפרש המקדמים, לא במלוא המטרים.
- נתונים היסטוריים בטבלה הם לא הזמנה להשתמש בהם. קודם מחליטים מה המועד הקובע, ורק אז בוחרים שורה.
אפשר לעבור על זה יחד
אני אריאל לפיד, שמאי מקרקעין מוסמך וכלכלן, שותף במשרד לפיד שמאות מקרקעין בתל אביב ומתרגל בקורס מדידה ומיפוי במכללה למנהל. כותב טורים על שוק הנדל"ן במדור קפיטל של ynet. אני מלמד את החומר הזה אחד על אחד, בזום או פרונטלית. אפשר לכתוב לי מה הקורס ומה לא מסתדר, ואני חוזר עם מענה מהיר.