מבוא לתורת השמאות: מה נכנס למבחן, איפה נופלים ואיך מתכוננים
מבוא לתורת השמאות הוא הקורס שבו מתברר אם שמאות היא בשבילכם. הוא לא קשה בגלל המתמטיקה, היא ברמה של כיתה י'. הוא קשה כי צריך לחשוב כמו שמאי: לשאול קודם "שווי של מה, למי ולאיזה תאריך", ורק אחר כך לחשב. בדף הזה: מפת הנושאים של הקורס, שלוש נקודות הכשל שאני רואה כל סמסטר, דוגמה פתורה אחת, ולוח הכנה למבחן.
מה נכנס למבחן
הקורס בנוי משלושה חלקים: היסודות, שלוש הגישות, והיישומים הראשונים. בבחינות הקורס ובבחינת המועצה שתבוא אחריו, הכובד נמצא בגישות ובחישובי השטחים.
| # | הנושא | מה חייבים לדעת לעשות |
|---|---|---|
| 1 | עקרונות השומה והשימוש המיטבי | להגדיר שווי שוק, להבחין בין שווי למחיר ולעלות, ולבחור את השימוש היעיל והטוב מתוך חלופות. |
| 2 | סוגי השווי, גורמים ושיקולים, פחת, תהליך השומה | לזהות איזה שווי נדרש בשאלה, ולמיין פחת פיזי, תפקודי וכלכלי. |
| 3 | גישת ההשוואה: מדרג מחירים, התאמות, ברוטו ונטו | לתאם עסקאות לנכס הנישום, בסדר הפעולות הנכון, ולעבור לשווי למ"ר. |
| 4 | גישת ההשוואה: שוליות ועסקאות קיצון | לסנן עסקאות קיצון ולדעת מתי עסקה כבר לא רלוונטית להשוואה. |
| 5 | היוון הכנסות: לצמיתות ולתקופה | להוון הכנסה לשווי, לנטרל הוצאות, ולהבדיל בין היוון לצמיתות להיוון לתקופה. |
| 6 | היוון הכנסות: ציר הזמן ושווי דחוי | לצייר ציר זמן, למקם כל תקבול, ולהוון אותו לנקודת הזמן הנכונה. |
| 7 | שיטת המקדמים ושטח אקוויוולנטי | לתרגם מרתף, מרפסת וחצר למ"ר של שטח עיקרי ולחבר רק אחר כך. |
| 8 | גישת העלות: סכימה ופחת | קרקע ועוד עלות כינון בניכוי פחת, ולדעת מתי הגישה בכלל תקפה. |
| 9 | גישת החילוץ: שווי קרקע מתוך נכס גמור | לנטרל מע"מ ורווח יזמי ורק אז לנכות עלויות, בסדר קבוע. |
| 10 | היטל השבחה: מצב קודם ומצב חדש | לחשב השבחה כהפרש שווי בין שני מצבים תכנוניים באותו מועד קובע. |
| 11 | נושאים משניים | הפקעות, סעיף 197, קומבינציה ובטוחה, ברמת היכרות. |
המפה לפי הסילבוס המקובל בתואר. בכל מוסד הסדר והדגשים משתנים מעט, ומה שקובע הוא הסילבוס של המרצה שלכם.
איפה נופלים: שלוש נקודות שחוזרות כל סמסטר
1. המועד הקובע, ו"זמן אפס"
כל שומה נערכת לתאריך אחד, המועד הקובע, וכל נתון בשאלה נמדד ביחס אליו: עסקאות השוואה, תקבולים עתידיים, מצב תכנוני. התלמידים מבינים את ההגדרה, ונופלים ביישום: מהוונים תקבול לתאריך הלא נכון, או משתמשים בעסקה שנערכה הרבה אחרי המועד הקובע כאילו היא "היום".
הכלל מהתקינה שכדאי לזכור: עסקת השוואה רלוונטית היא עסקה שנערכה עד שנתיים לפני המועד הקובע או אחריו. ובהיוון, "זמן אפס" הוא תמיד המועד הקובע, לא תאריך החוזה ולא תאריך הבחינה.
הרגל שפותר את רוב הטעויות: לפני כל חישוב מציירים ציר זמן, מסמנים עליו את המועד הקובע, ורק אז ממקמים את שאר הנתונים.
2. שרטוטי תכסית ונתוני בנייה
שאלה נותנת מגרש, תכסית, מספר קומות ואחוזי בנייה, ומצפה שתדעו כמה מ"ר אפשר לבנות ואיך הם מתפזרים. מי שלא רואה את הבניין בעיניים מתבלבל בין שטח המגרש לשטח הקומה, ובין אחוזי בנייה לתכסית.
התרגום הפשוט: תכסית היא כמה מהמגרש הבניין מכסה בקומת הקרקע. אחוזי בנייה הם סך כל השטח הבנוי בכל הקומות ביחס למגרש. מגרש של 500 מ"ר בתכסית 40% נותן קומה של 200 מ"ר, ושלוש קומות כאלה הן 600 מ"ר, כלומר 120% בנייה.
לפני שמחשבים, משרטטים: מלבן למגרש, מלבן קטן יותר לתכסית, ומספר הקומות בצד. שרטוט של עשר שניות חוסך חמש דקות של בלבול.
3. גישת העלות
משום מה, הגישה שנשמעת הכי פשוטה היא זו שמפילה הכי הרבה: קרקע ועוד עלות בנייה פחות פחת. הבעיה היא שבכל רכיב יש החלטה: איזו קרקע (כפנויה, לפי השימוש המיטבי), איזו עלות (כינון או שחלוף), וכמה פחת (לפי גיל אפקטיבי ואורך חיים כלכלי, לא לפי גיל כרונולוגי). ומעל הכול, מתי הגישה בכלל תקפה: לא לנכס ישן עם פחת כבד, ולא כשהיתרה לקרקע קטנה.
לפתור את הדוגמה שלמטה עד שהיא יוצאת בלי להסתכל, ואז לשנות בה נתון אחד בכל פעם: גיל, אורך חיים, שווי קרקע. מי שמבין איך כל נתון מזיז את התוצאה, לא נופל בשאלה.
דוגמה פתורה: גישת העלות לנכס שאין לו שוק
מבנה ציבור ותיק, מסוג שאין לו עסקאות השוואה. שווי הקרקע כפנויה, מגישת ההשוואה: 900,000 ₪. עלות כינון המבנה: 1,400,000 ₪. גיל אפקטיבי: 15 שנה. אורך חיים כלכלי: 60 שנה. מהו שווי הנכס?
כי אין שוק. למבנה ציבור ותיק אין עסקאות השוואה ואין הכנסות להוון, ולכן נשארת הגישה שבונה את השווי ממרכיביו: קרקע, מבנה, ופחת. זו הסיבה שהשאלה נותנת לכם בדיוק את שלושת הנתונים האלה.
הפחת נמדד לפי הגיל האפקטיבי ביחס לאורך החיים הכלכלי. לא לפי השנה שבה נבנה המבנה.
כאן נופלים
- ✗מפחיתים את הפחת גם מהקרקע. קרקע לא מתבלה, הפחת חל על המבנה בלבד.
- ✗מחשבים פחת לפי גיל כרונולוגי. מבנה בן 30 שעבר שיפוץ יסודי יכול להיות עם גיל אפקטיבי של 15.
- ✗משתמשים בגישה לנכס שיש לו שוק פעיל, ומקבלים "שווי" שאף קונה לא ישלם.
איך מתכוננים: לוח לסמסטר
- שבועות 1-4היסודות והשימוש המיטבי. לכתוב במחברת הגדרה אחת לכל סוג שווי, במילים שלכם. אם אתם לא יכולים להסביר לחבר מה ההבדל בין שווי שוק לשווי לבטוחה, עוד לא הבנתם.
- שבועות 5-8שלוש הגישות. כאן מתחילים לפתור, לא רק לקרוא: שלוש שאלות בשבוע, אחת בכל גישה. בגישת העלות לפתור את אותה שאלה עם נתונים משתנים.
- שבועות 9-11שטחים, מקדמים והיטל השבחה. כל שאלה מתחילה בשרטוט. בלי שרטוט לא מחשבים.
- 4 שבועות לפני המבחןשאלה אחת לפחות ביום, בזמן. אחרי כל שאלה לכתוב בשורה אחת למה טעיתם. אחרי שבועיים תראו שהטעויות חוזרות על עצמן, וזה בדיוק מה שמתקנים.
שאלות שסטודנטים שואלים על הקורס
מה לומדים בקורס מבוא לתורת השמאות?
את היסודות של שומת מקרקעין: מהו שווי שוק ומהם סוגי השווי האחרים, עקרונות השומה והשימוש המיטבי, ואת שלוש הגישות: גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות וגישת העלות. בנוסף לומדים לקרוא נתוני בנייה, לחשב שטחים ושטח אקוויוולנטי, ואת הבסיס של היטל השבחה.
מה הכי קשה בקורס?
מניסיון עם תלמידים, שלושה דברים: להבין מהו המועד הקובע ולמה כל נתון בשומה נמדד ביחס אליו; לקרוא נכון שרטוטים ונתוני בנייה, כמו תכסית, אחוזי בנייה ומספר קומות; וגישת העלות, שנראית פשוטה אבל מפילה יותר תלמידים מגישת ההשוואה ומגישת ההיוון.
יש סיכומים לקורס מבוא לתורת השמאות?
בדף הזה יש את מפת הנושאים ואת נקודות הכשל. הסבר מסודר של כל נושא, עם דוגמאות פתורות, נמצא בספר "המועד הקובע" ובמאמרים באתר. סיכום של מישהו אחר לא מחליף פתרון של תרגילים בעצמכם.
מתי להתחיל להתכונן למבחן?
ארבעה שבועות לפני המבחן זה הזמן לעבור משינון לתרגול: שאלה אחת לפחות ביום, ולבדוק איפה טעיתם ולמה. מי שמתחיל שבוע לפני מספיק בדרך כלל לדעת את ההגדרות, אבל לא לפתור בזמן.
כמה שיעורים פרטיים צריך לקורס הזה?
מי שתקוע בנושא אחד, למשל גישת העלות, סוגר אותו לרוב בשיעור או שניים. מי שרוצה ליווי לאורך הסמסטר לוקח שיעור קבוע אחת לשבוע או שבועיים. אחרי השיעור הראשון אני אומר בכנות מה לדעתי צריך.
מה עוד יש כאן בשביל הקורס
- שאלות פתורות ממבחני מועצת שמאי המקרקעין, עם כל שלבי החישוב.
- שטח אקוויוולנטי: הנושא שמחבר בין חישובי השטחים לגישת ההשוואה.
- היוון: צמיתות או תקופה, ההבדל שמתחיל בציר הזמן.
- הספר "המועד הקובע": כל הגישות עם שלדי פתרון ודוגמאות, בכריכה אחת.
אפשר לעבור על זה יחד
אני אריאל לפיד, שמאי מקרקעין מוסמך וכלכלן, שותף במשרד לפיד שמאות מקרקעין בתל אביב ומתרגל בקורס מדידה ומיפוי במכללה למנהל. כותב טורים על שוק הנדל"ן במדור קפיטל של ynet. אני מלמד את החומר הזה אחד על אחד, בזום או פרונטלית. אפשר לכתוב לי מה הקורס ומה לא מסתדר, ואני חוזר עם מענה מהיר.