יסודות המימון ושימושם בשומת מקרקעין: המחשבון הפיננסי, ההיוון, ואיפה נופלים
מימון לשמאים הוא הקורס שבו ההבדל בין מי שמבין למי שלא הוא לא ידע, אלא סדר. כמעט כל טעות במבחן היא אחת משלוש: הזנה לא נכונה למחשבון, בלבול במועד שאליו מהוונים, או בחירה לא נכונה של תקופת ההיוון. בדף הזה: מה נכנס למבחן, שלוש הנקודות האלה ומה עושים עם כל אחת, דוגמה פתורה עם ההזנה המלאה למחשבון, ולוח הכנה.
מה נכנס למבחן
הקורס בנוי מהבסיס של ערך הזמן של הכסף, ומשם לכלים שהשומה משתמשת בהם כל יום.
| # | הנושא | מה חייבים לדעת לעשות |
|---|---|---|
| 1 | ריבית דריבית, ערך נוכחי וערך עתידי | לעבור בין היום לעתיד ובחזרה, בריבית נתונה ובמספר תקופות נתון. |
| 2 | ריבית נומינלית, אפקטיבית ותקופתית | להמיר ריבית שנתית לחודשית ולהפך, ולדעת מתי המרה פשוטה לא מספיקה. |
| 3 | תשלומים תקופתיים (PMT) ואנונה | ערך נוכחי של סדרת תשלומים, בתחילת תקופה או בסופה. |
| 4 | לוח סילוקין ומשכנתא | לפרק תשלום לקרן ולריבית, ולחשב יתרה בכל נקודה. |
| 5 | היוון לצמיתות | תשלום שנתי חלקי שיעור ההיוון, ומה השיעור הזה כבר מגלם. |
| 6 | היוון לתקופה סופית וערך גרט | ערך נוכחי של זרם שנגמר, ומה עושים עם מה שנשאר בסוף. |
| 7 | ציר הזמן ושווי דחוי | למקם כל תקבול, ולהוון אותו למועד הקובע ולא למועד אחר. |
| 8 | פיצול זרם לתקופות | חוזה קיים ואחריו דמי שכירות ראויים, כל חלק בשיעור ההיוון שלו. |
| 9 | שיעור ההיוון: מאיפה הוא מגיע | גזירה מהשוק, התאמות לסיכון, ומה ההבדל בין שיעור היוון לשיעור תשואה. |
| 10 | יישומים בשומה | דמי שכירות ששולמו מראש, שכירות מתחת לשוק, דמי היתר ודחיית שווי. |
הסדר והדגשים משתנים בין מוסדות. מה שלא משתנה: שאלות המחשבון הן רוב הנקודות.
איפה נופלים
1. המחשבון הפיננסי: מה מזינים ואיפה
חמישה מקשים, N, I, PV, PMT, FV, ורוב הטעויות במבחן הן הזנה: ריבית שנתית עם תקופות חודשיות, 0.08 במקום 8, תשלום בתחילת תקופה כשהוא בסוף, או PV ו-PMT באותו סימן.
הכלל: N ו-I תמיד באותן יחידות. אם התשלומים חודשיים, גם הריבית חודשית וגם N בחודשים. וכסף שנכנס וכסף שיוצא הם בסימנים הפוכים, תמיד.
לפני כל הזנה, שורה אחת על הדף עם ארבעת הנתונים הידועים, באותן יחידות ועם סימנים. רק אז למחשבון. ומאפסים את המחשבון בין שאלה לשאלה.
2. המועד הקובע: לאן מהוונים
היוון הוא תמיד "כמה זה שווה בנקודת זמן אחת". הנקודה הזו היא המועד הקובע של השומה, וזה זמן אפס. התלמידים מהוונים לתחילת החוזה, או לתאריך הבחינה, או לכל נקודה שנוחה להם, ומקבלים שווי של תאריך אחר.
כל תקבול שמגיע אחרי המועד הקובע מהוונים אחורה אליו. כל תקבול שכבר היה לפניו לא נספר. וכששווי נדחה, למשל קרקע שתהיה זמינה רק בעוד שלוש שנים, מהוונים את השווי העתידי שלוש שנים אחורה.
ציר זמן בכל שאלה, בלי יוצא מן הכלל. נקודת האפס מסומנת, וכל תקבול עם החץ שלו אליה.
3. ההיוון עצמו: לצמיתות או לתקופה, ואיזו תקופה
אותם נתונים נותנים שתי תוצאות רחוקות, לפי שאלה אחת: מה קורה לזכות בסוף. אם היא לא נגמרת, מהוונים לצמיתות. אם היא נגמרת והנכס נשאר אצלכם, היוון לתקופה ועוד שווי הנכס בסוף מהוון להיום. אם היא נגמרת והנכס עובר למישהו אחר, היוון לתקופה בלבד.
ובתוך התקופה: חוזה קיים ואחריו שוק חופשי הם שני זרמים, כל אחד בשיעור ההיוון שלו. חוזה מתחת לשוק הוא סיכון נמוך, ולכן שיעור נמוך יותר.
לפני שבוחרים נוסחה, שלוש שאלות: מתי הזרם נגמר? מה נשאר בסוף ולמי? כמה זרמים שונים יש בדרך?
דוגמה פתורה: היוון לתקופה, וכמה שווה מה שנשאר בסוף
מבנה על קרקע מוחכרת. יתרת תקופת החכירה: 10 שנים, ובסופה המבנה עובר למחכיר ללא פיצוי. דמי שכירות ראויים: 200,000 ₪ לשנה. שיעור היוון: 8%. מהו שווי הזכות של החוכר?
זמן אפס הוא המועד הקובע. עשרה תקבולים שנתיים, ובסוף השנה העשירית הזכות נגמרת ולא נשאר כלום. לכן זה היוון לתקופה סופית, בלי ערך בסוף. אם המבנה היה נשאר אצל החוכר, היינו מוסיפים את שוויו בשנה 10 מהוון להיום.
ארבעה נתונים ידועים, מחפשים את החמישי. התשלום נכנס אליכם, ולכן הסימן שלו הפוך לסימן של PV.
| המקש | מה מזינים | למה |
|---|---|---|
| N | 10 | עשר שנים, עשר תקופות |
| I | 8 | ריבית שנתית, כי התקופות שנתיות |
| PMT | 200,000 | תשלום קבוע בסוף כל שנה |
| FV | 0 | לא נשאר דבר בסוף |
אותו זרם לצמיתות היה שווה 200,000 חלקי 0.08, כלומר 2,500,000 ₪. ההפרש, כ-1,158,000 ₪, הוא ערך הגרט: מה שעובר למחכיר בסוף. בשומה לחוכר הוא לא נספר. בשומה למחכיר הוא נספר, בדחייה של 10 שנים. אם התוצאה שלכם גדולה מהצמיתות, יש טעות.
כאן נופלים
- ✗מהוונים לצמיתות זכות שנגמרת, ומקבלים 2.5 מיליון במקום 1.34.
- ✗מזינים I כ-0.08 במקום 8, או N בחודשים עם ריבית שנתית.
- ✗שוכחים את הסימן ההפוך בין PV ל-PMT, ומקבלים תוצאה שלילית או שגיאה.
איך מתכוננים
- שבועות 1-3ריבית, ערך נוכחי ועתידי. ללמוד את המחשבון שלכם עד שההזנה אוטומטית: אותו תרגיל חמש פעמים, עם יחידות שונות.
- שבועות 4-7PMT, אנונה ולוחות סילוקין. כל תרגיל פעמיים: פעם במחשבון, פעם בנוסחה, עד שהתוצאות מתלכדות.
- שבועות 8-11היוון בשומה: צמיתות, תקופה, גרט, פיצול זרמים. כל שאלה מתחילה בציר זמן.
- לפני המבחןעשרים שאלות מחשבון ברצף, בזמן. כל טעות מסווגת: יחידות, סימן, מועד, או תקופה. מה שחוזר הוא מה שמתרגלים.
שאלות שסטודנטים שואלים
מה זה "מימון לשמאים" ומה לומדים שם?
זה הכינוי של הסטודנטים לקורס "יסודות המימון ושימושם בשומת מקרקעין". לומדים ערך זמן של הכסף: ריבית דריבית, היוון, ערך נוכחי וערך עתידי, תשלומים תקופתיים (PMT), לוחות סילוקין, ואיך כל זה משמש בשומה: היוון הכנסות, דחיית שווי, ופיצול זרם לתקופות.
איזה מחשבון פיננסי צריך?
כל מחשבון פיננסי עם חמשת המקשים N, I, PV, PMT, FV מתאים, וזה מה שמותר בבחינות. מה שחשוב הוא לא הדגם אלא להכיר את המחשבון שלכם: איך מאפסים, איך קובעים תשלום בתחילת תקופה או בסופה, ואיך עוברים מריבית שנתית לחודשית.
למה התשובה שלי יוצאת שלילית או פי 12?
כמעט תמיד אחת משתיים: סימן. PV ו-PMT צריכים סימנים הפוכים, כי אחד נכנס ואחד יוצא. או תקופות: הזנתם תשלומים חודשיים עם ריבית שנתית, או ריבית חודשית עם N בשנים. בודקים את שני הדברים האלה לפני שמחפשים טעות אחרת.
מה ההבדל בין היוון לצמיתות להיוון לתקופה?
לצמיתות: הזרם לא נגמר, ואז השווי הוא התשלום השנתי חלקי שיעור ההיוון. לתקופה: הזרם נגמר אחרי N תקופות, ואז מחשבים ערך נוכחי של N תשלומים, ואם הנכס נשאר בידיים שלכם אחרי התקופה, מוסיפים את שוויו בסוף התקופה מהוון להיום. הבחירה ביניהם נקבעת לפי מה קורה לזכות בסוף.
כמה שיעורים צריך בשביל מימון?
מי שהבעיה שלו היא המחשבון, בדרך כלל שיעור אחד או שניים מסדרים את זה. מי שלא מבין את ההיוון עצמו, ציר הזמן ולאיזה מועד מהוונים, צריך לרוב שלושה-ארבעה שיעורים לאורך הסמסטר.
מה עוד יש כאן בשביל הקורס
- היוון: צמיתות או תקופה, המאמר שמסביר את ההבדל שמתחיל בציר הזמן.
- שאלות פתורות ממבחני המועצה, כולל היוון ושווי דחוי.
- הספר "המועד הקובע": פרק שלם על היוון ההכנסות עם שלדי פתרון.
- גישות ועקרונות, הקורס שבו ההיוון הופך לכלי עבודה.
אפשר לעבור על זה יחד
אני אריאל לפיד, שמאי מקרקעין מוסמך וכלכלן, שותף במשרד לפיד שמאות מקרקעין בתל אביב ומתרגל בקורס מדידה ומיפוי במכללה למנהל. כותב טורים על שוק הנדל"ן במדור קפיטל של ynet. אני מלמד את החומר הזה אחד על אחד, בזום או פרונטלית. אפשר לכתוב לי מה הקורס ומה לא מסתדר, ואני חוזר עם מענה מהיר.