גישות, עקרונות ויישומים בשומת מקרקעין: בחינת ההסמכה ואיפה נופלים
גישות ועקרונות הוא הקורס שבו הסטודנטים חוטפים את השוק הראשון. במבוא למדתם לחשב, וכאן פתאום כל שאלה מתחילה בחצי עמוד של מצב תכנוני, חוקים, תקינה והחלטות רמ"י, ורק אחר כך מגיע החישוב. רמת הקושי קופצת בכמה דרגות, לא בדרגה אחת. בדף הזה: מה נכנס למבחן, שלוש הסיבות שהקורס מרגיש כל כך קשה ומה עושים עם כל אחת, דוגמה פתורה, ולוח הכנה לבחינת המועצה.
מה נכנס למבחן
עד 2024 אלה היו שתי בחינות נפרדות של המועצה: "גישות ועקרונות בהערכת מקרקעין" ו"יישומים בשומת מקרקעין". היום זו בחינת הסמכה אחת, "גישות, עקרונות ויישומים בשומת מקרקעין", ורוב השאלות בה משלבות גישה אחת לפחות עם יישום אחד לפחות.
| # | הנושא | מה חייבים לדעת לעשות |
|---|---|---|
| 1 | גישת ההשוואה לעומק | מדרג מחירים, מקדמי התאמה, עסקאות קיצון, מחירי היצע, ומתי עסקה כבר לא רלוונטית להשוואה. |
| 2 | גישת היוון ההכנסות לעומק | לבנות שיעור היוון, לפצל זרם לתקופות, לפצל שווי בין שוכר למשכיר, ושימוש חורג. |
| 3 | גישת העלות והחילוץ | פרוגרמה תכנונית, מע"מ, יזמות, עלויות בנייה ופחת. חילוץ שווי קרקע בסדר פעולות קבוע. |
| 4 | שטחים אקוויוולנטיים ומקדמים | לתרגם כל רכיב בנכס למ"ר של שטח עיקרי, לפי מקדמי התועלת. |
| 5 | היטל השבחה | מצב קודם ומצב חדש באותו מועד קובע, רצף תוכניות, הקלות ושימוש חורג, מימוש. |
| 6 | פגיעה במקרקעין (סעיף 197) והפקעות | שני מסלולים שאינם מתחלפים, והמועד הקובע של כל אחד. |
| 7 | רמ"י: קרקע עירונית וחקלאית | זכויות חוזיות מול תוכנית, דמי היתר, הקניית בעלות, נחלות. |
| 8 | איחוד וחלוקה (תקן 15) | טבלת הקצאה ואיזון: מצב נכנס, מצב יוצא ותשלומי איזון. |
| 9 | קומבינציה והתחדשות עירונית | שיעור קומבינציה בשתי גישות, פינוי בינוי, תמ"א 38. |
| 10 | שומות לבטוחה (תקן 19), כדאיות ודו"ח אפס | ערך לבטוחה מול שווי שוק, ניתוח רגישות. |
השמות לפי רשימת הבחינות של מועצת שמאי המקרקעין. בתואר, הקורסים המקבילים נקראים לרוב "גישות ועקרונות" ו"יישומים".
איפה נופלים
1. הטקסט המשפטי: חוקים, תקינה, החלטות רמ"י
במבוא הנתונים היו מספרים. כאן הנתונים הם פסקאות: סעיף בחוק, תקן שמאי, החלטת מועצת מקרקעי ישראל. התלמידים מנסים ללמוד את הכול בעל פה, ונשברים אחרי שבועיים.
מה שבאמת צריך מכל מקור משפטי הוא שלוש שורות: מה הוא עושה, מתי הוא חל, ואיזה מספר הוא נותן (שיעור, תקרה, מועד). את ניסוח הסעיף עצמו אף אחד לא שואל, השאלה נותנת אותו.
טבלה אחת, שלוש עמודות: המקור, מתי חל, המספר. ממלאים אותה תוך כדי הסמסטר, ולומדים ממנה, לא מהסיכומים.
2. הנוסחאות מתערבבות
היוון לצמיתות, היוון לתקופה, חילוץ, שטח אקוויוולנטי, מקדם קומבינציה, היטל השבחה. כל נושא עם נוסחה, ובשאלה משולבת צריך שלוש מהן ברצף. מי שזוכר נוסחאות בלי להבין מה כל אחת שואלת, מחבר את הלא נכונות.
כל נוסחה עונה על שאלה אחת. היוון: "כמה שווה היום זרם עתידי". חילוץ: "כמה נשאר לקרקע אחרי שמורידים הכול מהנכס הגמור". השבחה: "כמה עלה השווי בין שני מצבים תכנוניים". כשיודעים איזו שאלה שואלים, הנוסחה נבחרת לבד.
לפני כל חישוב, משפט אחד בכתב: "השאלה כאן היא...". רק אחר כך בוחרים נוסחה.
3. קפיצת הקושי ביחס למבוא
במבוא הציונים היו טובים, וכאן השאלה הראשונה במבחן לדוגמה לוקחת עשרים דקות ויוצאת לא נכונה. זה לא אתם, זו הבחינה: שאלה טיפוסית במועצה משלבת מצב תכנוני, שתי גישות ויישום אחד.
הדרך לעבור את הקפיצה היא לפרק: כל שאלה משולבת היא שלוש-ארבע שאלות קטנות ברצף, וכל אחת מהן היא משהו שכבר יודעים. מי שמזהה את הפירוק פותר. מי שמנסה לראות את השאלה כיחידה אחת נתקע.
בכל שאלת מועצה, לפני שמחשבים: לרשום את רשימת השלבים במילים. אם הרשימה לא יוצאת, זה הנושא שצריך לחזור אליו.
דוגמה פתורה: חילוץ שווי קרקע, בסדר הפעולות הנכון
מגרש ל-16 דירות של 100 מ"ר ברוטו כל אחת (1,600 מ"ר). מחיר דירה: 2,006,000 ₪ כולל מע"מ. עלות בנייה ישירה: 7,800 ₪ למ"ר. עלויות עקיפות: 30% מהישירות. רווח יזמי: 15% על ההשקעה. מע"מ 18%. מהו שווי הקרקע?
כל הדירות, במחיר כולל מע"מ.
דירות נסחרות במחיר שמגלם מע"מ. לפני כל דבר אחר מחלקים ב-1.18.
"15% על ההשקעה" פירושו 15% על הקרקע והעלויות יחד, ולכן מחלקים את הפדיון ב-1.15. זו הנקודה שבה רוב הטעויות קורות.
היתרה לקרקע היא 27.3% מהפדיון נטו, מעל 20%, ולכן התוצאה יציבה. מתחת ל-20% שינוי קטן בעלויות היה מזיז את הקרקע בעשרות אחוזים.
כאן נופלים
- ✗מכפילים את העלויות ב-1.15 ומחסרים מהפדיון, במקום לחלק את הפדיון. התוצאה גבוהה בכ-1.1 מיליון ₪.
- ✗שוכחים את המע"מ, או מנטרלים אותו אחרי הרווח היזמי במקום לפניו.
- ✗מחשבים עלויות עקיפות מהפדיון במקום מהעלויות הישירות.
איך מתכוננים
- בסמסטרכל שבוע: הטבלה המשפטית מתעדכנת, ושאלת מועצה אחת לפחות מהנושא של השבוע, בזמן.
- 3 חודשים לפני המועצהמעבר לתרגול לפי נושאים: שבוע לכל נושא, חמש שאלות סגורות ושאלה פתוחה אחת. בלי לדלג על רמ"י ואיחוד וחלוקה, הם כבדים בבחינה.
- חודש לפנימבחנים מלאים בזמן אמת, אחד בשבוע. אחרי כל מבחן: רשימת הטעויות לפי נושא. הנושא שחוזר הוא מה שלומדים בשבוע הבא.
- שבוע לפנילא חומר חדש. הטבלה המשפטית, שלדי הפתרון, ושינה.
שאלות שסטודנטים שואלים
מה ההבדל בין "גישות ועקרונות" ל"גישות, עקרונות ויישומים"?
בעבר היו שתי בחינות נפרדות במועצה: "גישות ועקרונות בהערכת מקרקעין" ו"יישומים בשומת מקרקעין". היום הן אוחדו לבחינת הסמכה אחת, "גישות, עקרונות ויישומים בשומת מקרקעין": שלוש הגישות לעומק, יחד עם היישומים: היטל השבחה, הפקעות, רמ"י, איחוד וחלוקה, קומבינציה ובטוחה. אותו בסיס, הרבה יותר חומר, במבחן אחד.
למה הקורס מרגיש כל כך יותר קשה מהמבוא?
כי שלושה דברים קורים בבת אחת: נכנס הרבה טקסט משפטי, חוקים, תקנות, תקינה והחלטות רמ"י; כל נושא מביא נוסחה משלו והן מתחילות להתבלבל; והשאלות מפסיקות להיות "חשב" והופכות ל"הבן מה המצב התכנוני, ואז חשב". זו קפיצה של כמה רמות, ורוב התלמידים מרגישים אותה בשבועות הראשונים.
איך לומדים את כל החוקים והתקינה?
לא בעל פה. לכל חוק צריך לדעת שלושה דברים: מה הוא עושה, מתי הוא חל, ומה המספר שהוא נותן (שיעור, תקרה, מועד). את השאר קוראים בשאלה. טבלה אחת של "חוק, מתי חל, מה המספר" שווה יותר מעשרים עמודי סיכום.
יש פתרונות למבחני המועצה?
באתר יש שאלות ממבחני המועצה עם פתרון מלא, צעד אחר צעד, ובספר "המועד הקובע" יש שלדי פתרון לכל נושא ובנק של 195 שאלות סגורות. הפתרונות שלי לא תמיד זהים בדרך לפתרון הרשמי, אבל התוצאה כן.
כמה זמן לפני בחינת המועצה להתחיל?
לבחינה המאוחדת, לפחות שלושה חודשים של תרגול שיטתי, אחרי שהחומר עצמו ידוע. מי שמגיע חודש לפני עם חומר לא סגור, בדרך כלל לא מספיק.
מה עוד יש כאן בשביל הקורס
- שאלות פתורות ממבחני גישות ועקרונות ויישומים, עם כל שלבי החישוב.
- הספר "המועד הקובע": 19 פרקים לבחינה המאוחדת, שלד פתרון לכל נושא ו-195 שאלות.
- שטח אקוויוולנטי והיוון: צמיתות או תקופה, שני הנושאים שחוזרים כמעט בכל מועד.
- מבוא לתורת השמאות, אם צריך לחזור צעד אחורה.
אפשר לעבור על זה יחד
אני אריאל לפיד, שמאי מקרקעין מוסמך וכלכלן, שותף במשרד לפיד שמאות מקרקעין בתל אביב ומתרגל בקורס מדידה ומיפוי במכללה למנהל. כותב טורים על שוק הנדל"ן במדור קפיטל של ynet. אני מלמד את החומר הזה אחד על אחד, בזום או פרונטלית. אפשר לכתוב לי מה הקורס ומה לא מסתדר, ואני חוזר עם מענה מהיר.