יחס ברוטו/נטו בדמי שכירות למשרדים
שאלה קצרה שנראית פשוטה, ורוב הטעויות בה נובעות מנתון אחד מיותר שהשאלה שותלת בכוונה. מי שמבין על איזה שטח משלמים שכירות ולאיזה שטח מתייחס מחיר ההשוואה מגיע לתשובה בשתי פעולות.
השאלה
לשון השאלה כפי שפורסמה במבחן מועצת שמאי המקרקעין, גישות ועקרונות, מועד ב 2022, שאלה 3.
חברה בע"מ שוכרת משרד בשטח 250 מ"ר "נטו" במגדל קווטרו.
שיעור יחס שטחים "ברוטו/נטו" במגדל קווטרו - 40%
עסקאות השוואה באזור
דמי השכירות הראויים החודשיים למ"ר "ברוטו" במגדלים דומים, לא כולל מע"מ - 130 ₪
שיעור יחס "ברוטו/נטו" במגדלים דומים - 30%
דמי הניהול זהים במגדל קווטרו ובעסקאות ההשוואה במגדלים הדומים.
במגדל קווטרו, בשונה מהמגדלים בסביבה, קיימים שטחים משותפים קומתיים המשמשים כחדרי ישיבות.
במגדל קווטרו ובמגדלים דומים תרומת שטחי ברוטו לשוכרים זהה, לפיכך, התעלמו בתשובתכם משוליות תוספת שטחי ברוטו.
מה גובה דמי השכירות החודשיים הראויים למשרד ששוכרת החברה בע"מ במגדל קווטרו, לא כולל מע"מ?
- אכ-45,000 ₪
- בכ-35,000 ₪
- גכ-64,000 ₪
- דכ-42,000 ₪
לפני שמחשבים: על איזה שטח משלמים
במשרדים משלמים שכירות על שטח ברוטו: השטח נטו של המשרד בתוספת החלק היחסי בשטחים המשותפים (לובי קומתי, מסדרונות, שירותים, ובמגדל קווטרו גם חדרי ישיבות קומתיים). מחיר ההשוואה, 130 ₪ לחודש, נתון גם הוא למ"ר ברוטו. כלומר המחיר והשטח כבר באותה יחידת מידה, וכל מה שנותר הוא להמיר את השטח נטו של המשרד לשטח ברוטו לפי היחס של המגדל שבו הוא נמצא.
הנתון "יחס ברוטו/נטו במגדלים דומים 30%" מיועד להטעות. השאלה אומרת במפורש שתרומת שטחי הברוטו לשוכרים זהה בשני המקומות ושיש להתעלם משוליות. לכן ההבדל ביחס אינו משנה את המחיר למ"ר ברוטו.
הפתרון, צעד אחר צעד
היחס הרלוונטי הוא של המגדל שבו נמצא המשרד, 40%, ולא של מגדלי ההשוואה.
המחיר נתון למ"ר ברוטו, ולכן מוכפל ישירות בשטח הברוטו, בלי המרה נוספת.
האפשרויות נתונות "בקירוב", והקרובה ביותר היא 45,000 ₪.
כאן נופלים: מה עומד מאחורי כל מסיח
- בכ-35,000 ₪. "תיקון" מיותר של המחיר: מחלקים את 130 ₪ ביחס 1.30 של מגדלי ההשוואה כאילו צריך להפוך אותו למחיר נטו, ואז מכפילים בשטח הברוטו. המחיר כבר היה למ"ר ברוטו.
- גכ-64,000 ₪. גילום כפול: מנפחים את המחיר ב-1.30 וגם את השטח ב-1.40. כל אחד מהגילומים לבדו שגוי, ויחד הם מייצרים את המספר הגבוה ביותר ברשימה.
- דכ-42,000 ₪. המרת השטח נטו לברוטו לפי היחס של מגדלי ההשוואה, 30%, במקום לפי היחס של מגדל קווטרו, 40%. זה המסיח שנועד למי שקורא מהר.
מה לוקחים מהשאלה הזו
- לפני כל חישוב לשאול: באיזו יחידה נתון המחיר (נטו או ברוטו) ובאיזו יחידה נתון השטח. מתאימים את השטח למחיר, לא להפך.
- יחס ברוטו/נטו הוא תכונה של הבניין הנשום. היחס בבנייני ההשוואה רלוונטי רק כשמשווים מחירים לנטו או כשיש טענה לשוליות.
- כשהשאלה כותבת "התעלמו מ..." היא מסמנת בדיוק את הנתון שנועד להטעות. לקרוא את המשפט הזה פעמיים.
שאלה קרובה מאותו נושא: התאמות לקומה, לחזית מסחרית ולזמן בגישת ההשוואה.
אפשר לעבור על זה יחד
אני אריאל לפיד, שמאי מקרקעין מוסמך וכלכלן, שותף במשרד לפיד שמאות מקרקעין בתל אביב ומתרגל בקורס מדידה ומיפוי במכללה למנהל. כותב טורים על שוק הנדל"ן במדור קפיטל של ynet. אני מלמד את החומר הזה אחד על אחד, בזום או פרונטלית. אפשר לכתוב לי מה הקורס ומה לא מסתדר, ואני חוזר עם מענה מהיר.