גישת ההשוואה: התאמה לקומה, לחזית מסחרית ולזמן
שאלה קלאסית של גישת ההשוואה: שתי עסקאות, שלוש התאמות, וסדר פעולות שהשאלה עצמה מכתיבה. מי שמבצע את ההתאמות בסדר הנכון ומחשב שווי למ"ר לפני הממוצע מגיע לתשובה. שלושת המסיחים בנויים בדיוק על הקיצורים שמפתים לעשות בדרך.
השאלה
לשון השאלה כפי שפורסמה במבחן מועצת שמאי המקרקעין, גישות ועקרונות, מועד א 2025, שאלה 9.
נתון פרויקט למגורים הכולל שני בניינים סמוכים, כדלהלן:
- בניין A - בן 20 קומות מעל קומת עמודים
- בניין B - בן 20 קומות מעל קומת קרקע מסחרית
הדירות בפרויקט זהות זו לזו מבחינת גיל, רמת גמר, מפרט, כיווני אוויר, חשיפה לנוף, שטחים ציבוריים וכיוצ"ב.
עסקאות השוואה
דירה בבניין A, ששטחה 95 מ"ר וממוקמת בקומה 8 מעל קומת עמודים, נמכרה לאחרונה תמורת - 2,000,000 ₪
דירה בבניין B, ששטחה 105 מ"ר וממוקמת בקומה 10 מעל קומת קרקע, נמכרה לפני שנה תמורת - 1,800,000 ₪
מקדמי התאמה
תוספת לכל קומה - 30,000 ₪
מקדם אקו׳ להפחתה לדירות מעל חזית מסחרית - 10%
מקדם אקו׳ לתוספת לעסקאות שנערכו לפני שנה - 5%
הנחיות לפתרון
- התאמה לקומה יש לבצע לפני יתר ההתאמות.
- מקדמים אקו׳ יש לכפול זה בזה.
- לצורך הפתרון וחישוב התמורה, יש לערוך ממוצע פשוט (ולא ממוצע משוקלל) של הנתונים המתואמים מהעסקאות לעיל.
על פי נתוני ההשוואה, מה שווי השוק (במעוגל) נכון להיום של דירה בבניין B ששטחה 100 מ"ר וממוקמת בקומה 3 מעל קומת קרקע?
- א1,671,000 ₪
- ב1,900,000 ₪
- ג1,847,000 ₪
- ד1,755,000 ₪
לפני שמחשבים: מה נכס המטרה ומה שונה בכל עסקה
נכס המטרה: דירה בבניין B ששטחה 100 מ"ר, בקומה 3, מעל קומת קרקע מסחרית, והשווי נדרש להיום. כל עסקה נבדקת מולו בשלושה צירים בלבד, כי השאלה קובעת שכל שאר המאפיינים זהים:
| הציר | עסקה A | עסקה B | נכס המטרה |
|---|---|---|---|
| קומה | 8 | 10 | 3 |
| מה מתחת | קומת עמודים | מסחר | מסחר |
| מועד העסקה | לאחרונה | לפני שנה | היום |
| שטח | 95 מ"ר | 105 מ"ר | 100 מ"ר |
מהטבלה כבר רואים את המבנה: עסקה A דורשת התאמה לקומה ולחזית מסחרית, עסקה B דורשת התאמה לקומה ולזמן. השטח לא מתואם במקדם, הוא מטופל דרך מעבר לשווי למ"ר.
הפתרון, צעד אחר צעד
השאלה מורה לבצע את ההתאמה לקומה ראשונה. היא נתונה בשקלים ולא באחוזים, ולכן מפחיתים אותה מהתמורה עצמה, לפני שמכפילים במקדמים. נכס המטרה בקומה 3, ולכן יורדים 5 קומות מעסקה A ו-7 קומות מעסקה B.
עסקה A נמצאת מעל קומת עמודים ונכס המטרה מעל מסחר, ולכן מפחיתים 10%. היא נמכרה לאחרונה, ולכן אין התאמת זמן. עסקה B כבר מעל מסחר כמו נכס המטרה, אבל נמכרה לפני שנה, ולכן מוסיפים 5%.
העסקאות בשטחים שונים, ולכן הממוצע חייב להיעשות על שווי למ"ר ולא על התמורות.
מכפילים בשטח נכס המטרה, 100 מ"ר, ולא בשטח של אחת העסקאות.
טבלת ההתאמות במבט אחד
בבחינה כדאי לבנות את הטבלה הזו על הדף לפני שמחשבים. היא מונעת את רוב הטעויות.
| עסקה A | עסקה B | |
|---|---|---|
| תמורה | 2,000,000 | 1,800,000 |
| התאמה לקומה | -150,000 | -210,000 |
| אחרי התאמה לקומה | 1,850,000 | 1,590,000 |
| מקדם חזית מסחרית | 0.90 | 1.00 |
| מקדם זמן | 1.00 | 1.05 |
| תמורה מתואמת | 1,665,000 | 1,669,500 |
| שטח | 95 | 105 |
| שווי למ"ר מתואם | 17,526 | 15,900 |
כאן נופלים: מה עומד מאחורי כל מסיח
- ב1,900,000 ₪. ממוצע פשוט של שתי התמורות כמו שהן, בלי אף התאמה. מי שמדלג על כל שלב ההתאמות מגיע לכאן.
- ג1,847,000 ₪. ביצוע המקדמים האקוויוולנטיים והממוצע למ"ר, אבל בלי ההתאמה לקומה. זה המסיח הנפוץ ביותר, כי ההתאמה בשקלים "מרגישה" שונה ממקדם ונשכחת.
- ד1,755,000 ₪. כל החישוב נכון, אבל בשורה האחרונה מכפילים בשטח של עסקה B ולא בשטח נכס המטרה: 105 מ"ר במקום 100 מ"ר. טעות של שורה אחרונה, ששווה את כל השאלה.
מה לוקחים מהשאלה הזו
- התאמה בסכום קבוע (שקלים לקומה) מבוצעת על התמורה לפני מקדמים באחוזים, ובוודאי כשהשאלה אומרת זאת במפורש.
- מקדמים אקוויוולנטיים מוכפלים זה בזה, לא מחוברים: 0.90 כפול 1.05, ולא אחד פחות עשרה אחוזים ועוד חמישה אחוזים.
- כשהשטחים שונים, עוברים לשווי למ"ר לפני הממוצע, ורק בסוף מכפילים בשטח נכס המטרה.
- לקרוא את ההנחיות לפתרון עד הסוף. "ממוצע פשוט ולא משוקלל" זו הוראה, לא הערת שוליים.
הרחבה על הנושא: שטח אקוויוולנטי ומקדמי התאמה.
אפשר לעבור על זה יחד
אני אריאל לפיד, שמאי מקרקעין מוסמך וכלכלן, שותף במשרד לפיד שמאות מקרקעין בתל אביב ומתרגל בקורס מדידה ומיפוי במכללה למנהל. כותב טורים על שוק הנדל"ן במדור קפיטל של ynet. אני מלמד את החומר הזה אחד על אחד, בזום או פרונטלית. אפשר לכתוב לי מה הקורס ומה לא מסתדר, ואני חוזר עם מענה מהיר.