גישת החילוץ: שווי קרקע בייעוד "תכנון בעתיד"
שאלת חילוץ בארבע שכבות: ממגרש מפותח ומוכן לבנייה חוזרים אחורה לקרקע גולמית שעוד אין לה תוכנית. כל שכבה מורידה משהו מהשווי, והסדר שבו מורידים הוא כל הסיפור. שלושת המסיחים הם בדיוק שלוש דרכים לדלג על שכבה או להפעיל אותה במקום הלא נכון.
השאלה
לשון השאלה כפי שפורסמה במבחן מועצת שמאי המקרקעין, גישות ועקרונות, מועד א 2025, שאלה 8.
נתונה חטיבת קרקע לא מפותחת בייעוד "תכנון בעתיד". חטיבת הקרקע ממוקמת בעיר במרכז הארץ, בסמוך לשכונת מגורים, ומצויה בבעלות פרטית.
מבירור שנערך עם אדריכל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה עולה שתכנון חטיבת הקרקע יהיה בהתאמה למאפייני השכונה הסמוכה.
נתונים שמאיים:
צפי לשינוי ייעוד - 3 שנים
שיעור ריבית לדחייה - 6%
שיעור הפרשות צפוי לצורכי ציבור - 50%
שטח מגרש אופייני בשכונה הסמוכה - 500 מ"ר
עלות פיתוח למגרש חדש ששטחו 500 מ"ר - 300,000 ₪
היטל השבחה צפוי בגין מגרש חדש ששטחו 500 מ"ר - 700,000 ₪
שווי מגרש חדש מפותח אופייני בשכונה הסמוכה ששטחו 500 מ"ר - 2,000,000 ₪
מה השווי להיום של מ"ר קרקע בחטיבת הקרקע הנתונה?
- א840 ₪
- ב1,000 ₪
- ג1,427 ₪
- ד1,360 ₪
לפני שמחשבים: מהמגרש המפותח אל הקרקע הגולמית
נקודת המוצא היא מה שהשוק כן יודע לתמחר: מגרש מפותח של 500 מ"ר בשכונה הסמוכה, 2,000,000 ₪. נכס המטרה רחוק ממנו בארבעה מובנים, וכל אחד מהם הוא שלב בפתרון:
| ההבדל | מה עושים | הנתון |
|---|---|---|
| המגרש בשכונה מפותח, הקרקע שלנו לא | מנכים עלות פיתוח | 300,000 ₪ למגרש |
| אישור התוכנית יחייב בהיטל השבחה | מנכים את ההיטל הצפוי | 700,000 ₪ למגרש |
| מהקרקע הגולמית יופרש שטח לציבור | מגלמים: כל מ"ר ברוטו מניב רק חצי מ"ר נטו | 50% |
| כל זה יקרה רק בעוד 3 שנים | מהוונים להיום | 3 שנים בריבית 6% |
שימו לב שהניכויים בשקלים (פיתוח והיטל) מבוצעים ברמת המגרש, לפני המעבר למ"ר, ורק אז מגלמים הפרשות ודוחים. הדחייה תמיד אחרונה, כי היא חלה על התוצאה הסופית.
הפתרון, צעד אחר צעד
מורידים את עלות הפיתוח, כי חטיבת הקרקע שלנו לא מפותחת.
כשתאושר התוכנית, בעל הקרקע ישלם היטל השבחה. קונה היום מגלם את זה במחיר.
זהו שווי מ"ר של מגרש סחיר, אחרי שהתוכנית אושרה ולפני פיתוח.
מכל מ"ר בחטיבת הקרקע הגולמית יישאר בידי הבעלים רק חצי מ"ר סחיר. לכן שווי מ"ר ברוטו הוא מחצית משווי מ"ר נטו.
שינוי הייעוד צפוי רק בעוד שלוש שנים, ולכן מהוונים את השווי להיום.
שלד החילוץ במבט אחד
| השלב | החישוב | התוצאה |
|---|---|---|
| שווי מגרש מפותח | 2,000,000 ₪ | |
| בניכוי פיתוח | פחות 300,000 | 1,700,000 ₪ |
| בניכוי היטל השבחה | פחות 700,000 | 1,000,000 ₪ |
| למ"ר נטו | חלקי 500 | 2,000 ₪ |
| למ"ר ברוטו (הפרשה 50%) | כפול 0.50 | 1,000 ₪ |
| דחייה 3 שנים ב-6% | כפול 0.84 | 840 ₪ |
כאן נופלים: מה עומד מאחורי כל מסיח
- ב1,000 ₪. כל השלבים נכונים חוץ מהאחרון: שכחו לדחות. זה השווי של מ"ר ברוטו ביום שבו התוכנית מאושרת, לא היום.
- ג1,427 ₪. היטל ההשבחה לא נוכה. בלי הניכוי מקבלים 3,400 ₪ למ"ר נטו, 1,700 ₪ למ"ר ברוטו, ואחרי דחייה כ-1,427 ₪.
- ד1,360 ₪. הדחייה הופעלה על שווי המגרש המפותח במקום על התוצאה הסופית, והניכויים בשקלים בוצעו אחרי ההיוון. מקדם דחייה חל על מה שמקבלים בעתיד, לא על נקודת המוצא.
מה לוקחים מהשאלה הזו
- בחילוץ עובדים מהסוף להתחלה: מהנכס הסחיר שהשוק מתמחר, אחורה לקרקע שאין לה שוק. כל נתון בשאלה הוא שכבה שצריך לקלף.
- ניכויים בשקלים (פיתוח, היטל) לפני המעבר למ"ר; מקדמים (הפרשה, דחייה) אחרי.
- הפרשה של 50% לציבור פירושה שמ"ר ברוטו שווה חצי ממ"ר נטו, לא שמורידים 50% מהשווי הכולל של החטיבה. במקרה הזה זה יוצא אותו דבר, אבל ההיגיון חשוב כשהשאלה נותנת שטח חטיבה.
- הדחייה תמיד אחרונה. היא חלה על מה שיתקבל בעתיד, ולכן על התוצאה אחרי כל הניכויים.
שאלות נוספות מאותו מבחן: שאלה 9, התאמות בגישת ההשוואה.
אפשר לעבור על זה יחד
אני אריאל לפיד, שמאי מקרקעין מוסמך וכלכלן, שותף במשרד לפיד שמאות מקרקעין בתל אביב ומתרגל בקורס מדידה ומיפוי במכללה למנהל. כותב טורים על שוק הנדל"ן במדור קפיטל של ynet. אני מלמד את החומר הזה אחד על אחד, בזום או פרונטלית. אפשר לכתוב לי מה הקורס ומה לא מסתדר, ואני חוזר עם מענה מהיר.